Remboursement anticipé d’un prêt immobilier

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À première vue, le remboursement de votre prêt immobilier avant qu’il ne se termine semble être une bonne idée. Si vous vous sentez probablement plus libre, ce n’est pas nécessairement une solution avantageuse pour vos finances. Il y a plusieurs choses à considérer avant de prendre votre décision. MyLife vous aide à comprendre comment fonctionne le remboursement anticipé et ses implications.

Marie vient de recevoir une grosse somme d’argent et elle veut la déposer sur son crédit immobilier afin de réduire ses remboursements mensuels. Peut-elle le faire librement ? Ne serait-il pas plus intéressant pour elle de mettre cet argent dans un compte d’épargne ou de l’investir ? Richard, pour sa part, est en divorce. Lui et son ex-femme ont décidé de vendre leur maison pour acheter un autre bien immobilier. Donc, ils doivent rembourser le crédit de leur maison commune, mais se demandent s’ils vont devoir payer des frais d’articles supplémentaires.

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Pour répondre aux questions posées par Marie et Richard, nous avons fait appel à Bob Schmit, chef de produit principal — Logement Crédit et épargne — à BIL , pour comprendre avec son aide comment le remboursement anticipé d’un prêt immobilier fonctionne.

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M. Schmit, pouvez-vous nous dire quel est le paiement anticipé d’un prêt immobilier ?

« Le remboursement d’un crédit à l’avance est la rupture du plan de financement normal par le paiement d’une partie ou de la totalité de son prêt avant l’échéance officielle.

Dans la plupart des cas, il s’agit d’une demande qui résulte d’un flux de trésorerie (un don, un héritage) ou lorsque le revenu augmente et que l’on veut rembourser une plus grande somme d’argent chaque mois. Il s’agit d’un prépaiement partiel .

Le remboursement total, par exemple, est souvent demandé à la suite d’un divorce. Le couple qui se sépare veut vendre son bien immobilier et rembourser son crédit, sans nécessairement en reprendre un nouveau par la suite.

L’ avantage de cette approche est de réduire ou d’éliminer les paiements mensuels et donc d’acquérir un pouvoir d’achat, mais le remboursement anticipé peut également entraîner des paiement de l’indemnité. C’est pourquoi la situation doit être soigneusement étudiée avant de prendre une décision. »

Il faudrait tenir compte du type de crédit contracté — prêts à taux fixe ou variable — et des taux du marché pour déterminer s’il y a lieu de verser une compensation.

Dans quelles situations une indemnité sera-t-elle versée ?

« La banque a le droit de réclamer le paiement d’une indemnité au client si le remboursement anticipé du crédit entraîne des coûts. Il s’agit en fait d’une indemnité pour couvrir la perte financière subie par l’établissement à la suite de l’interruption anticipée du contrat de crédit.

Ainsi, pour déterminer si Marie ou Richard paiera une compensation, il faut tenir compte du type de crédit qu’ils ont contracté — prêts à taux fixe ou à taux variable‘ — et des taux du marché.

Si le prêt a été conclu à un taux fixe, il y a deux options :

  • Les taux du marché ont augmenté puisque le crédit a été acheté. Dans ce cas, aucun coût supplémentaire n’est prévu car la banque peut réutiliser les fonds remboursés à un taux plus favorable.
  • Les taux du marché ont baissé . La banque ne peut pas réutiliser les fonds remboursés à un taux similaire, ce qui entraîne des coûts. Elle a le droit de répercuter ces frais sur le client.

D’ autre part, si le crédit est variable, il n’y aura pas de compensation à payer . Le remboursement anticipé ne coûte pas à la banque, qui est en permanence refinancement.

Remarque  : En cas de remboursement anticipé, les frais de demande s’appliquent, qu’il y ait ou non une indemnité payable.

Pour les personnes ayant contracté leur prêt sur leur résidence principale après mars 2016*, un plafond de 450 000€ est fixé à un maximum de 6 mois d’intérêt.

Quel est le montant de cette allocation ?

« Le montant de la compensation dépendra de trois éléments :

  • Le montant que le client souhaite rembourser ;
  • la durée restante de la période de fixation des taux ;
  • la différence entre le taux du marché pour le refinancement au moment de la conclusion du crédit et le taux pour la durée restante au moment du remboursement.

Si le taux de refinancement à 20 ans au moment de la conclusion du crédit était de 2 % et que le taux de refinancement à 10 ans (durée restante) au moment du remboursement est de 1,50 %, la compensation est calculée avec la perte financière de refinancement de 0,50 %, sur la durée restante de la période à taux fixe.

Toutefois, un plafond limite le montant de ces dépenses pour les personnes qui ont contracté leur prêt après mars 2016* sur leur résidence principale (et qui y vivent au moins deux ans). Cette limite s’applique au montant que le client souhaite rembourser. Ce plafond est fixé à 6 mois d’intérêt jusqu’à 450 000€ en remboursement. »

Exemple  : Pour acquérir leur maison, Richard et sa femme ont contracté un prêt immobilier de 600 000€ sur 20 ans à 2% d’intérêt. Après 4 ans, ils veulent faire un remboursement complet avant ce qui reste à payer, soit 500.000€. Le taux client est alors de 1,5%. La banque ne pourra pas réclamer plus de 6 mois d’intérêt (au taux défini au moment de l’achat du prêt) sur 450.000€. En revanche, sur les 50 000 euros restants, la compensation totale est appliquée, car le plafond a été dépassé. Ainsi, ils devront payer une compensation de 4.500€ sur les 450.000€ qu’ils doivent encore rembourser, ainsi que 4.000€ sur les 50.000€. Au total, en plus des frais de candidature, ils verseront une compensation de 8.500€.

Note  : Au Luxembourg, ce plafond n’existe pas si un remboursement anticipé est demandé pour un crédit pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Comment faire Je sais s’il est avantageux ou non de faire un remboursement anticipé ?

Afin de déterminer si le remboursement anticipé d’un crédit est financièrement intéressant, il est nécessaire de faire des simulations.

Reprenons le cas de Mary. Avec les taux du marché actuellement très bas, il semble avantageux de rembourser une partie de votre prêt plutôt que de placer votre argent dans un compte d’épargne.

Si Marie a un crédit à taux variable, elle n’aura pas à rembourser à la banque. Avec un taux fixe et si les taux du marché ont augmenté depuis qu’elle a contracté son prêt, le même résultat : elle n’aura aucun coût. Le remboursement anticipé semble donc être une bonne option pour investir votre argent.

Par contre, si Marie a obtenu un prêt à taux fixe et que les taux du marché ont diminué depuis qu’elle a entrepris, elle devra verser une compensation à la banque. Il sera alors nécessaire de veiller à ce que le montant de l’indemnisation ne soit pas susceptible de lui faire perdre le bénéfice de son remboursement.

Exemple  : En juillet 2017, Marie a contracté un prêt immobilier à taux fixe de 2% pour une somme de 200.000€ sur 15 ans. En décembre 2019, le tarif client est de 1,50 %. Elle veut injecter 30 000 euros dans son crédit. L’indemnité qu’elle devra verser s’élèvera à 1.875€, pour couvrir la perte d’intérêts subie par la banque. Dans ce cas, le remboursement du crédit peut ne pas être la solution la plus appropriée.

Une demande de remboursement anticipé peut être faite à tout moment. Il n’y a pas de délai minimum à respecter.

Quand pouvez-vous effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier ?

Une demande de remboursement anticipé peut être faite à tout moment. Il n’y a pas de délai minimum à respecter.

Avec un taux fixe, plus le prêt est proche de l’échéance, plus le montant de la compensation est faible, car les coûts sont calculés sur le montant restant à payer. Avec un taux variable, d’autre part, un remboursement anticipé sera plus financièrement attractif au début de la période de crédit, c’est-à-dire avant que la majorité des intérêts aient été versés à la banque.

Avez-vous des conseils à donner avant d’effectuer un remboursement anticipé du prêt ?

« Il est essentiel de ne pas se précipiter et de prendre le temps de discuter de la situation avec votre conseiller bancaire ! Lui seul peut donner toutes les clés et permettre au client d’avoir une vision globale de la situation en fonction du contexte de sa demande, de ses besoins et de ses attentes. »

Richard et son épouse, lorsqu’ils intentent une procédure de divorce, se trouvent « obligés » de revoir les conditions de leur contrat de prêt. Ils pourront discuter avec leur banquier des différentes méthodes de remboursement, dans le but de trouver la solution la plus adaptée à leur situation.

Marie, d’autre part, a tout le loisir de comparer les différentes options qui se présentent. Son banquier sera en mesure d’ effectuer des simulations afin de déterminer le plus attrayant financièrement solution pour elle : faire un remboursement anticipé, placer son argent dans un compte d’épargne et continuer à déduire ses intérêts sur sa déclaration de revenus, mettre en œuvre un projet qui lui tient à cœur ou, pourquoi pas, investir dans des produits financiers. C’est peut-être l’occasion pour elle de faire ses premiers pas en investissant  !

* Date d’entrée en vigueur de la Loi

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