Tout ce qu’il faut savoir sur l’achat en viager

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Le viager est une solution de plus en plus populaire pour les personnes souhaitant investir dans un bien immobilier, mais qui ne disposent pas forcément des fonds nécessaires pour le faire. C’est une stratégie d’investissement intéressante pour plusieurs raisons, notamment la possibilité de bénéficier d’un prix d’achat et de conditions avantageuses par rapport à un achat traditionnel.

Qu’est-ce que l’achat en viager ?

L’achat en viager est un type de transaction immobilière où l’acheteur (appelé débirentier) acquiert un bien immobilier auprès du vendeur (appelé crédirentier), en versant une rente viagère périodique, généralement mensuelle, pour une durée correspondant à la vie du crédirentier.
La rente viagère périodique peut éventuellement être complétée par un versement initial, appelé bouquet. Le montant de la rente et du bouquet sont librement fixés lors de la signature du contrat entre le crédirentier et le débirentier.

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Le principe du viager repose aussi sur deux formules principales : le viager libre et le viager occupé. Le choix entre ces deux options va dépendre des besoins et des objectifs des parties prenantes.

Viager libre

Dans le cas d’un viager libre, le bien immobilier acheté est directement disponible pour l’acheteur. Ce dernier peut alors choisir d’y habiter ou, au contraire, de le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs.

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Viager occupé

Le viager occupé représente la majorité des cas de vente en viager. Dans cette formule, le vendeur continue à vivre dans le bien immobilier durant sa vie. Le paiement de la rente par l’acheteur assure donc à la fois un investissement immobilier et une garantie de revenus complémentaires pour le vendeur.

Fiscalité et législation en vigueur

La fiscalité entourant l’achat en viager est spécifique et présente plusieurs avantages pour les deux parties.

  • Pour le crédirentier (vendeur) :
    • L’exonération de la plus-value sur la vente du bien;
    • Les abattements selon l’âge permettant de diminuer les impôts sur la rente;
    • Et éventuellement, la réduction de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) si le viager est investi sous forme de prêt viager hypothécaire et constitue la résidence principale du bénéficiaire.
  • Pour le débirentier (acheteur) :
    • La déductibilité partielle de la rente versée sur les revenus fonciers dans certains cas;
    • Et la possibilité d’utiliser un prêt viager hypothécaire pour financer l’opération, permettant de sécuriser la transaction et d’accéder à un crédit sans remboursement périodique.

Cependant, il est important de se tenir informé des législations en vigueur afin que le contrat reste avantageux pour les deux parties.

Comment maximiser l’avantage financier de l’achat en viager ?

Pour exploiter au mieux l’opportunité offerte par l’achat en viager, plusieurs astuces peuvent être mises en place :

  • Trouver le bien immobilier adéquat : une bonne connaissance du marché local et des tendances peut aider à repérer des biens vendus en viager à un prix attractif;
  • Négocier efficacement lors de la signature du contrat : Il est essentiel de fixer le montant de la rente viagère et du bouquet de manière équilibrée, de façon à ce que il soit avantageux pour les deux parties impliquées dans l’opération;
  • Garder un œil sur l’évolution du marché : En cas d’appréciation importante du marché immobilier après la signature du contrat, il peut être tentant de revendre le bien, mais cela peut s’avérer compliqué dans certains cas. Une stratégie consiste à adapter son plan et à envisager de conserver plus longtemps le bien acquis en viager afin d’amortir d’avantage les sommes investies au départ.

Enfin, il convient de consulter un expert en la matière afin d’obtenir les conseils adaptés à sa situation personnelle et ses objectifs patrimoniaux.

Les risques de l’achat en viager

Comme tout investissement immobilier, l’achat en viager présente certains risques qu’il importe de bien connaître avant de se lancer :

  1. La longévité du crédirentier : Si le crédirentier vit plus longtemps que prévu, l’acheteur devra continuer à verser la rente, ce qui peut réduire la rentabilité de l’opération. Cela dit, cette incertitude est inhérente au principe même du viager;
  2. Le décès prématuré du crédirentier : Dans cette situation, le solde restant pour débirentier sera moindre, mais cela nécessite la souscription d’une assurance décès invalidité par le débirentier;
  3. Les fluctuations du marché immobilier : Comme tout investissement dans la pierre, l’achat en viager est soumis aux aléas du marché et peut être impacté par une baisse des prix ou une hausse des taux d’intérêt. Il faut donc prendre en compte ces éléments lors de son évaluation initiale de l’opération.

Il est important d’évaluer tous ces facteurs en amont de la prise de décision pour maximiser les chances de réussite.

L’accompagnement professionnel pour un achat en viager réussi

Pour maximiser les chances de succès d’un investissement en viager, il est recommandé de faire appel à des spécialistes qui pourront vous accompagner et vous conseiller dans votre démarche :

  • Un notaire spécialisé pour rédiger le contrat;
  • Un avocat expert en droit immobilier pour analyser la légalité;
  • Et éventuellement, un courtier en prêt viager hypothécaire pour financer l’opération.

Ainsi, un parapluie professionnel est essentiel pour sécuriser son investissement, éviter les mauvaises surprises et optimiser le bénéfice final.

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