Aujourd’hui, je reçois sur ce blog Patrice, du blog Optimiser son budget. C’est un vrai plaisir de l’accueillir ici, j’aime ce qu’il écrit et je ne peux que vous recommander d’aller de toute urgence à lire son blog. Aujourd’hui, il nous expliquera les 8 serrures les plus courantes quand nous le souhaitons investir dans l’immobilier . Place à lui.
Vous êtes sur ABC Argent, bien décidé à faire progresser vos finances ou tout simplement à prendre votre destin financier en main. Chacun définit la richesse à sa façon, mais voir son compte progresser, c’est loin de laisser indifférent.
L’immobilier reste la voie privilégiée pour se constituer un patrimoine à partir de presque rien. Tout repose sur l’effet de levier du crédit : emprunter, acheter, louer… et voir son prêt remboursé, au fil des loyers, par d’autres. Plus vous investissez avec l’argent de la banque, moins vous déboursez personnellement, plus la mécanique fonctionne en votre faveur.
Quels sont les obstacles psychologiques ?
Quand il s’agit d’investissement locatif, repousser le passage à l’action est presque devenu un sport national. Les prétextes ne manquent pas, le tout, c’est de savoir les repérer avant qu’ils ne s’installent.
Nos doutes ne sortent pas de nulle part. Ce qu’on croit savoir, ce qu’on a entendu, ce que l’entourage ressasse finit par marquer. Parlez de vendre, acheter ou louer autour de vous : les experts autoproclamés s’invitent toujours à la discussion. Avec leurs peurs, leurs certitudes… et parfois zéro expérience concrète.
L’immobilier concentre son lot de blocages psychologiques.
Un immeuble comme celui-ci, difficile de ne pas avoir envie de passer à l’action.
#1 On ne prête qu’aux riches et je n’ai pas d’apport
Cette croyance a la peau dure. Pourtant, avec un salaire régulier et un projet bien construit, les banques peuvent ouvrir leurs portes. Ce n’est pas réservé à une poignée de privilégiés.
#2 Faire un crédit, c’est risqué : et si le bien ne se loue pas ?
Nul n’a jamais eu la garantie absolue d’éviter la vacance. Si l’appartement ou la maison restent inoccupés, c’est à vous d’assumer les mensualités. La parade, c’est simple : choisissez une ville avec une demande locative forte, proposez un logement propre et démarrez avec un petit projet pour apprivoiser les rouages.
#3 Et si le locataire ne paie pas ?
L’impayé fait peur à beaucoup, et ce n’est pas une vue de l’esprit. Cela arrive, certes, mais en y réfléchissant bien, c’est assez rare lorsqu’on choisit minutieusement ses candidats. Mettre de côté une cagnotte de sécurité reste votre meilleure défense. Certaines assurances loyers impayés peuvent aussi limiter les dégâts, mais lisez toujours toutes les petites lignes.
Avoir une marge de manœuvre, c’est éviter bien des nuits blanches.
#4 Les locataires abîment tout !
Les accidents existent, c’est vrai. Le dépôt de garantie permet de couvrir une partie des dommages, rarement la totalité. Pour le reste, plusieurs assurances spécifiques sont disponibles sur le marché. Il arrive que les garanties soient refusées pour des motifs discutables, alors mieux vaut prendre le temps de comparer. Enfin, prévoir chaque année un peu de budget pour l’entretien, comme un coup de peinture, change la donne.
#5 L’immobilier n’est pas rentable
Tout dépend de la façon d’investir. Acheter au hasard ne mène nulle part. Se former vraiment, comprendre le marché, apprendre à repérer une bonne affaire : cela change tout. Avancer tête baissée, c’est prendre le risque de finir déçu.
#6 Les travaux, c’est trop compliqué !
Avoir des travaux à faire, ce n’est pas forcément un problème. Parfois, c’est la meilleure nouvelle de la visite : on déniche les plus belles opportunités dans l’ancien, là où la rénovation ouvre la porte à la négociation.
Bien sûr, il est possible de viser un bien clé en main, mais rafraîchir un appartement ou refaire une salle de bains permet souvent d’obtenir :
- un prix plus bas grâce à la marge de négociation,
- une plus-value plus élevée à la revente,
- moins de frais de notaire et d’agence sur la partie travaux.
Sans oublier : dans certains cas, les travaux sont déductibles du revenu foncier. Même si vous êtes à l’aise en bricolage, il arrive que confier le chantier à un professionnel soit le meilleur calcul : vous faites avancer le projet plus vite, louez rapidement, déclarez plus de frais et avez la tête tranquille.
Commencer petit est souvent rassurant : quelques retouches dans un studio suffisent pour comprendre la mécanique. Avec le temps, ces travaux deviennent des leviers pour optimiser la fiscalité.
#7 Pourquoi s’embêter avec des locataires ?
Accueillir des locataires, c’est ancrer la construction de son capital dans du concret. Faire grossir son patrimoine sans attendre d’avoir une fortune de côté, voilà la logique. Laisser son argent sommeiller sur un livret, ce n’est décidément plus de saison.
#8 Et si le marché immobilier baisse ? Que faire pour la revente ?
En cas de baisse du marché, il devient impératif de placer la rentabilité au cœur du projet. Penser calcul et anticipation, rien n’est laissé au hasard.
Pour évaluer vos chances de succès, il suffit de vérifier :
- la rentabilité brute, soit le loyer annuel divisé par le prix d’achat tout compris ;
- la rentabilité nette, après déduction de toutes les charges et taxes.
Certains comptent ou non la fiscalité dans leurs calculs. Peu importe la méthode retenue, tout l’enjeu est d’être constant dans sa façon d’évaluer pour pouvoir comparer sereinement.
Tout commence par une ardoise et un bon calcul. Impossible d’improviser sous peine de grosse désillusion.
Imaginons : vous revendez et enregistrez une moins-value.
Au terme du crédit, le notaire vous remet un chèque correspondant au capital déjà remboursé grâce à l’effet levier du crédit immobilier. Sans ce mécanisme, cette somme ne serait jamais venue grossir votre compte.
Voilà ce qu’apporte un investissement immobilier, même quand la conjoncture n’est pas au beau fixe.
Pourquoi laisser les peurs des autres guider vos choix ? À force d’attendre, le seul résultat obtenu, c’est l’immobilisme. Personne n’a jamais construit son patrimoine en restant spectateur.
Comment progresser étape par étape ?
Rien de tel que d’apprendre auprès de celles et ceux qui investissent vraiment, et d’écarter un peu le bruit des vendeurs aguerris en argumentation… mais pas toujours en résultat terrain.
Instaurer une épargne de précaution grâce à un virement automatique, c’est déjà commencer à sécuriser son projet. L’objectif ? Pouvoir encaisser n’importe quel imprévu sans stress. Disposer d’un matelas équivalant à six mois de loyers d’avance constitue une sécurité appréciable.
Si épargner paraît un défi, il existe de nombreux moyens d’optimiser ses dépenses au quotidien afin de libérer ce petit capital. Une recherche rapide permet de dénicher des pistes concrètes pour économiser.
Obtenir le financement
Le banquier se penchera sur vos revenus (salaires, primes, aides, futurs loyers). Pour les loyers à venir, il ne retiendra généralement que 70 % du montant dans son calcul.
L’endettement, la situation familiale, le niveau de vie mensuel, tout passe au crible. Avoir un revenu confortable permet d’assurer le paiement des mensualités, charges et taxes liées à l’investissement.
Les mégapoles n’offrent pas toujours les meilleurs rendements, sauf si on vise certains créneaux (parkings, location saisonnière). Mais il est possible de faire financer l’achat, les travaux et même les frais de notaire sans apport, à condition d’avoir déniché un projet cohérent.
Ceux qui possèdent déjà un bien pensent rarement à regrouper ou renégocier leur crédit immobilier. Dans quelques situations, cette opération permet pourtant de gagner en flexibilité financière.
Ce qu’il faut retenir
L’immobilier donne accès à la constitution d’un patrimoine, même sans avoir de gros moyens au départ.
Investissez dans l’apprentissage, avancez en confiance, structurez votre projet et lancez-vous dès que les feux sont au vert.
Merci à ABC Argent d’avoir laissé carte blanche à ce partage d’expérience.
Au passage, merci à Patrice pour la clarté de ses propos. De mon côté, certains blocages viennent de sauter aujourd’hui ! Pour continuer dans cette veine, son blog et sa page Facebook regorgent d’astuces concrètes pour mieux investir et mieux épargner. Plusieurs articles ici décortiquent également toutes les étapes de l’investissement locatif.
Une formation sur l’immobilier m’a aussi ouvert bien des portes, en apprenant à repérer les perles rares sans sortir le portefeuille. Les détails sont faciles à trouver pour qui veut passer à l’action avec méthode.
Et si la location classique ne vous tente pas, renseignez-vous sur les SCPI : accéder à la pierre avec quelques centaines d’euros, ça chamboule les idées reçues et rend l’immobilier accessible à beaucoup plus de monde.
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